전세.월세 보증금 지키는 법

 

최근 전세사기등 부통산 임대관련 사건들이 많이 발생하고 있습니다. 주로 임차시 임대인에게 주는 보증금을 반환받지 못하는 피해가 발생하고 있습니다. 조사통계 자료에 의하면 2024년 전국적으로 35,000건이 발생하였으며 그중 많은 피해자들이 주로 젊은층이 었다고 합니다. 이러한 피해와 혼란을 피하기위하여 이번 포스팅에서는 전세, 월세등 주택임대시 보증금을 지키기 위한 몇 가지 방법들을 정리하여 설명 드리겟습니다.
임대보증금 보전을 위한 방법으로는 임대게약시 주택임대차계약신고, 보증보험 가입과 임차권등기명령 신청이 있습니다. 보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우를 대비하여 가입하는 것이며, 임차권등기명령은 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있도록 하는 제도입니다. 

 

1. 주택 임대차계약 신고

가장 중요한 첫번째 절차는 의무적으로 임대인, 임차인 모두가 신고해야 하는 절차입니다.
임대차계약신고는 전·월세 계약 내용을 국토교통부에 신고하는 의무 행정 절차입니다.
임대차계약 신고는 임대인과 임차인 모두에게 신고 의무가 있으며, 미신고시 과태로 부과됩니다.
계약후 30일내에 주택임대차계약신고를 하면 자동으로 확정일자가 발급됩니다.
부동산거래관리시스템(온라인)이나 읍·면·동 주민센터에서 신고할 수 있습니다.

● 임대인이 부도등 임대보증금 반환 사고시 보증금에 대한 우선변제권 확보
● 주택임대차계약신고는 전국의 모든 주택(아파트, 다세대, 연립, 단독 포함)에 적용됩니다.
● 다만, 보증금 6천만 원 이하 또는 월세 30만 원 이하의 경우 신고 대상에서 제외됩니다.

 

2. 보증보험 가입

임대인이 임대차 계약 종료 시 임차인에게 보증금을 반환하지 못할 경우를 대비하여 가입하는 보험입니다.

● 가입 대상 : 주로 전세 계약에서 많이 활용되며, 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험 등에서 가입 가능.
● 보증금 반환 절차 : 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못하면 보증보험사에 보증금 반환을 청구. 
● 필요 서류 : 계약서, 등본, 신분증 등 

3. 임차권등기명령신청

임대차가 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차인이 임차권 등기를 하여 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다. 
임차권 등기가 완료되면 임차인은 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 

● 가입 대상 : 임대차 계약 종료 후 보증금을 받지 못한 임차인이라면 누구나 신청 가능합니다. 
● 신청 방법 : 관할 법원에 임차권등기명령 신청서를 제출하고, 관련 서류를 첨부합니다. 
● 필요 서류 : 임대차 계약서, 부동산 등기부등본, 주민등록등본, 임대차 종료 증빙 서류 등 

 

4. 보증보험과 임차권등기명령 비교:

● 보증보험 : 임대인의 부도 등 재정적 위험에 대비하여 가입하는 것으로, 보증금 반환을 보장받는 데 목적이 있다.
● 임차권등기명령 : 임대차 종료 후 보증금 미반환 시 임차인이 법적 절차를 통해 권리를 확보하는 것입니다.
● 상호 보완 관계 : 보증보험 가입자는 임차권등기명령 없이도 보증금 반환을 청구할 수 있지만, 임차권등기명령을 통해 보다 안전하게 권리를 보호받을 수 있습니다. 

 

주의사항 :

임차권등기명령은 임대인이 보증금 반환을 지연하는 경우에만 신청하는 것이 좋으며, 악용될 경우 임대인에게 피해를 줄 수 있습니다. 
보증보험 가입 시에는 보험료, 보증 범위, 보증 기간 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 
임대차 계약 관련 분쟁 발생 시 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.