임대차보증금 보전하는 법 : 압류금지법, 우선변재권

 

민사집행법은 주택임대차보호법상 최우선변제 소액 임대차보증금 반환채권을 압류금지채권으로 규정하고 있다.
임대보증금의 압류금지와 우선변재권에 대한 법적근거는 민사집행법과 주택임대차보호법에 있다.
이들 법률들은 임차인의 기본적인 주거권을 보호하고 경제적인 어려움에 처한 사람들의 최소한의 생활을 보장하기 위하여 입법되었으며 주요내용은 다음과 같다.
이러한 법적 근거를 바탕으로, 임차인의 보증금 중 일정 금액은 우선변재를 받을수 있고, 채권자의 압류로부터 보호받을 수 있게 되었습니다. 
이는 임차인의 기본적인 주거 안정성을 보장하고, 갑작스러운 주거 상실로 인한 사회적 문제를 예방하는 데 큰 역할을 하고 있습니다.

● 민사집행법 제246조 제1항 제6호 : 소액임차보증금 압류금지채권 규정
● 주택임대차보호법 제8조 : 소액보증금의 우선변재권 보장
● 주택임대차보호법 시행령 : 지역별 소액임차보증금 압류금지 금액설정

압류금지채권이란?
민사집행법과 여러 특별법에 채무자의 생활보장 또는 생계보장이라는 공익적, 사회적인 이유등으로 압류를 할수없는 채권을 규정하고 있는데, 이러한 채권을 압류금지채권 한다.

소액임차보증금 보호를 받기 위해서는 다음 조건
● 주택에 실제 거주해야 함: 계약서상 주소가 아니라 실제로 거주해야 한다.
● 주민등록이 완료되어 있어야 함: 주택 인도와 함께 주민등록이 되어 있어야 한다.
● 보증금이 지역별 상한을 초과하지 않아야 함: 아래 표의 지역별 기준을 참고.

 

지      역	보 증 금 우 선 변 재	압  류  금  지
서울특별시	1억 6,500만 원 이하	최대 5,500만 원
수도권 과밀억제권역	1억 4,500만 원 이하	최대 4,300만 원
광역시 및 일부 도시	8,500만 원 이하	최대 2,800만 원
기타 지역	기타 지역	최대 2,000만 원

유의사항
● 보증금이 지역별 기준을 초과하면 압류 금지 대상에서 제외된다.
● 압류 금지 금액은 주택가액의 50%를 초과할 수 없음.
● 계약 갱신시 보증금이 증가하면 소액임차인 자격을 잃을 수 있음.

민사집행법
제246조(압류금지채권)
① 다음 각호의 채권은 압류하지 못한다.
1. 법령에 규정된 부양료 및 유족부조료(遺族扶助料)
2. 채무자가 구호사업이나 제3자의 도움으로 계속 받는 수입
3. 병사의 급료
4. 급료 · 연금 · 봉급 · 상여금 · 퇴직연금, 그 밖에 이와 비슷한 성질을 가진 급여채권의 2분의 1에 해당하는 금액. 다만, 그 금액이 국민기초생활보장법에 의한 최저생계비를 고려하여 대통령령이 정하는 금액에 미치지 못하는 경우 또는 표준적인 가구의 생계비를 고려하여 대통령령이 정하는 금액을 초과하는 경우에는 각각 당해 대통령령이 정하는 금액으로 한다.
5. 퇴직금 그 밖에 이와 비슷한 성질을 가진 급여채권의 2분의 1에 해당하는 금액
6. 「주택임대차보호법」 제8조, 같은 법 시행령의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액
7. 생명, 상해, 질병, 사고 등을 원인으로 채무자가 지급받는 보장성보험의 보험금(해약환급 및 만기 환급금을 포함한다). 다만, 압류금지의 범위는 생계유지, 치료 및 장애 회복에 소요될 것으로 예상되는 비용 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.
8. 채무자의 1월간 생계유지에 필요한 예금(적금 · 부금 · 예탁금과 우편대체를 포함한다). 다만, 그 금액은 「국민기초생활 보장법」에 따른 최저생계비, 제195조제3호에서 정한 금액 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.
② 법원은 제1항제1호부터 제7호까지에 규정된 종류의 금원이 금융기관에 개설된 채무자의 계좌에 이체되는 경우 채무자의 신청에 따라 그에 해당하는 부분의 압류명령을 취소하여야 한다.
③ 법원은 당사자가 신청하면 채권자와 채무자의 생활형편, 그 밖의 사정을 고려하여 압류명령의 전부 또는 일부를 취소하거나 제1항의 압류금지채권에 대하여 압류명령을 할 수 있다.
④제3항의 경우에는 제196조제2항 내지 제5항의 규정을 준용한다.

(1) 주택 임대차 보증금 우선변재권
주택에 대하여 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인은 그 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는데, 이러한 소액임차보증금은 압류금지채권으로 규정되어 있습니다
(민사집행법 제246조 제1항 제6호, 주택임대차보호법 제8조).
그러나 상가건물 임대차보호법상의 임대차보증금 반환채권의 경우에는 이러한 압류금지 규정이 적용되지 않습니다.

주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 
다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

주택임대차보호법 제8조에 따라 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받게 되는 임차인은 보증금이 다음의 구분에 의한 금액 이하인 임차인만 해당됩니다
(주택임대차보호법 제8조 제3항, 같은 법 시행령 제11조).
● 서울특별시 : 1억6,500만원
● 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 
세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 1억4,500만원
● 광역시「( 수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 8,500만원
● 그 밖의 지역 : 7,500만원

(2) 압류가 금지되는 임차인과 보증금의 범위
그리고 ② 주택임대차보호법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인데(주택임대차보호법 제8조 제3항, 같은 법 시행령 제10조 제1항),
● 서울특별시 : 5,500만원
● 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 4,800만원
● 광역시「( 수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 2,800만원
● 그 밖의 지역 : 2,500만원

③ 만일 그 금액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 주택가액의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있습니다(주택임대차보호법 제8조 제3항, 같은 법 시행령 제10조 제2항).

주택임대차보호법 시행령
제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)
① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.
● 서울특별시: 5천500만원
● 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만원
● 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시,광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만원
● 그 밖의 지역: 2천500만원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일
정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

주택임대차보호법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.
● 서울특별시: 1억6,500만원
● 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억4,500만원
● 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8,500만원
● 그 밖의 지역: 7,500만원

따라서 보증금이 위 ①의 범위에 해당하는 임차인이 가지는 임대차보증금 반환채권 중 위 ②, ③의 범위에 해당하는 금액 부분은 압류가 금지된다.
예를 들어보면, 부산지역인 경우 위 3.에 해당하므로, 임대차보증금이 8,500만 원 이하인 임차인인 경우 2,800만 원까지(단 주택가액의 1/2을 한도로) 우선변제를 받을 수 있고, 그 금액만큼은 압류를 할수 없다.