10.15 주택시장 안정화 대책 요약정리

서울의 주택가격은 ’23년 전후로 급락한 이후 우상향하고 있으며, 최근을 제외한 ’24.8월, ’25.3월, ’25.6월 세 차례 단기 급등 추세를 보이고 있습니다.
이에 따라 2025년 10월 15일 정부가 최근 부동산 가격인상에 대한 긴급 부동산 대책을 발표했습니다.
토지거래허가구역을 확대하고, 고가인 주택일수록 대출 규제를 더 강화하는 등 주택시갖 안정화를 위한 대책을 발표하였습니다.
그리고 아직 확정되진 않았지만 부동산 보유세 또한 강화될 가능성도 있어 보입니다.
부동산 정책에 대해서는 신중하게 대응했던 정부에서 매우 강력해 보이는 대책을 세우고 시장동향을 주시하고 있습니다.
오늘은 10월 15일 발표된 주요 부동산 대책에 대해 정리해 보았습니다.
2025년 10월 16일자로 즉시 효력 발생

주택시장 안정화 대책

부동산 가격 급등을 방지하고 관리하기 위해 다음과 같은 조치를 취한다.

 

1. 투기과열지역, 조정대상지역 추가
주택가격 급등세를 보이거나 급등 우려가 나타나는 지역에 대해 조정대상지역 및 투기과열지구 추가 지정 (단, 민간택지 분양가상한제 지역이나 투기지역은 현행 유지)
● 서울특별시 25개 자치구 전 지역

● 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 해당된다.

2. 토지거래허가구역 추가지정
투기적 거래가 성행할 우려가 있는 서울시 전역과 경기 일부 지역 소재 아파트 등에 대해 토지거래허가구역으로 지정
● 2025년 10월 16일자로 효력 발생 토지거래허가구역에 대해서도, 위와 동일한 서울특별시 전 지역 및 경기도 12개 지역을 신규 지정.
● 2025년 10월 16일자로 효력 발생 허가 대상 : 허가구역에 소재한 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대 주택이다.
● 기존 서울시 지정 강남·서초·송파·용산구 토지거래허가구역(’25.3월~)은 아파트만 대상
● 지정기간 : 2025년 10월 20일 계약자부터 2026년 12월 31일까지 한시 지정된다.
● 금번 지정은 서울특별시장, 경기도지사나 국토부장관이 기존에 지정해 놓은 토지거래허가구역과는 별도로 적용된다.

 

3. 부동산 금융규제 강화
금융회사가 수도권·규제지역 내에서 취급하는 주택구입 목적 주담대의 최대 한도에 대해, 기존 일괄 6억원에서 주택 시가별 차등 적용으로 강화
현행 : 금융회사가 수도권․규제지역 내에서 취급하는 주택구입 목적 주담대(정책대출 예외)의 최대한도를 6억원으로 제한
개선 : 주택구입목적 주담대 대출한도를 수도권·규제지역 내 주택 가격(시가)  수준에 따라 차등 적용
※ 단, 이주비 대출은 현행과 동일하게 주택가격에 관계없이 최대한도 6억원 적용
 시가 15억원이하 - 대출한도 6억원, 15억원~25억원 이하 - 4억원, 25억원 초과 - 2억원의 대출한도가 적용된다.

4. 스트래스 금리 상향조정
 ※스트레스 DSR : 차주 DSR 산정시 중장기적 금리상승 가능성을 반영하여 대출금리에 일정 수준의 “스트레스(ST) 금리”를 가산
수도권․규제지역 내 주담대의 스트레스 금리를 1.5%  → 3.0%로 상향 조정

5. 전세대출 DSR 적용
 ※ DSR : Debt Service Ratio : 연소득에서 매년 은행에 갚아야하는 총금융뷰채 원리금이 차지하는 비율
기존에는 전세대출은 DSR 적용대상에서 제외되었으나 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영
이번 개정의 경과를 보아가며 무주택자·지방 등 단계적으로 확대하는 방안을 검토한다고 한다.

6. 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향 조기시행
은행권에서 신용리스크 평가시 적용하는 주담대 위험가중치 하한을 15→20% 조정시점을 2026년 1월부터 조기 시행

7. 부동산 세제 합리화
후속 대책의 기조로 부동산 세제 합리화(보유세·거래세 조정) 의지 표명
● 부동산 시장 과열이 지속되면 거래 물량을 늘리기 위해 종합부동산세·재산세 등 보유세를 높이고 거래세를 낮추는 방안검토.
● 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안 언급 → 규제 지역 부동산 보유·거래세 중과 등을 검토.
● 새 주택 구입 당시 그 집이 최종 1주택이라면, 토지거래허가 조건 계약 이후 2년간 실거주시 양도소득세 12억 이하 구간에 대해 면제조건을 충족한다. 
● 즉 이번 대책은 서울경기권 실거주 1주택을 우대하는 것을 강제사항으로 정한 것이라 보면 된다.

 

8. 조정대상지역과 투기과열지역, 토지거래허가구역 규제 중요사항
● 토지거래허가구역에선 주택을 매매할 때 구청장의 허가를 받아야 하고, 2년간 실거주 의무가 부과된다. 실제로 거주할 용도가 아니라 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자*’가 금지된다. 
● 조정대상지역의 다주택자는 양도소득세와 취득세가 추가로 붙어 더 올라간다 (중과). 
● 규제지역에서 10월 16일 이후 당첨된 분양권은 전매를 할 수 없다. 주택은 3년, 오피스텔은 1년간 불가능하다..
● 규제지역에서는 주택담보인정비율(LTV) 40%가 적용돼 대출한도가 줄어든다. 비규제지역에선 70%까지 적용되지만, 규제지역에서는 10억 원짜리 아파트를 살 때 4억 원까지만 대출이 가능.